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Grille de notation

Contrat de syndic
28 critères notés.

La grille que le moteur applique à ce type de contrat : chaque critère, ce qui le rend favorable ou défavorable, et ce qu'il pèse dans la note. C'est le référentiel lui-même, sans résumé.

Voir les critères Le rapport produit par cette grille
critères notés
28
dimensions pondérées
5
frontières des bandes
2,5 · 5 · 7,5

Les dimensions

Ce qui pèse le plus

La note est une moyenne pondérée de cinq dimensions. Sur ce type de contrat, voici leur part : c'est elle qui décide de ce qui compte d'abord.

Coût total
30 %
Flexibilité
20 %
Transparence
15 %
Équilibre
15 %
Conformité
20 %

Les critères

Les 28 critères,
du plus lourd au plus léger

Chaque critère reçoit une mesure entre 0 (la situation la plus favorable pour vous) et 1 (la plus défavorable). Le poids indiqué est sa part dans la note quand tous les critères ont pu être lus dans le contrat.

Coût total

7 critères
Critère Favorable (0) Défavorable (1) Poids dans la note
Prestations facturées en plus du forfait Prestations facturées en supplément : appartiennent-elles à la liste limitative des prestations particulières fixée par décret, et chacune a-t-elle son tarif ? Compte aussi en : Conformité Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, I (rémunération complémentaire limitée aux prestations particulières définies par décret) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 29 et annexe 2 (liste limitative), complétée par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 (16° bis : dossier et gestion de l'emprunt collectif du III de l'art. 26-4) seules des prestations de la liste limitative sont facturées en plus, chacune avec son tarif prestations de gestion courante, ou intitulés absents de la liste limitative, facturés en supplément 7,8 %
Coûts non affichés Part des frais et suppléments absents du récapitulatif de la rémunération Compte aussi en : Transparence Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, I (rémunération forfaitaire, prestations particulières définies par décret) ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), point 7 tout affiché plus de 40 % non affiché 7,7 %
Forfait annuel de gestion courante Montant de la rémunération forfaitaire annuelle (hors taxes et toutes taxes comprises), prestations qu'elle couvre et règle de révision pendant le mandat Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, I (rémunération du syndic déterminée de manière forfaitaire) ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), point 7.1.5 (forfait annuel exprimé hors taxes et toutes taxes comprises, révision selon des modalités écrites) forfait chiffré hors taxes et toutes taxes comprises, couvrant toute la gestion courante, révision fixée à l'avance pour chaque année du mandat forfait non chiffré, révisable par le syndic seul, ou gestion courante découpée en suppléments facturés à part 6 %
Coût horaire des prestations particulières Tarif des prestations particulières facturées au temps passé : coût horaire hors taxes et toutes taxes comprises, majorations selon l'horaire ou le jour Base : contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), points 7.2.1 (coût horaire hors taxes et toutes taxes comprises, ou tarif forfaitaire par prestation) et 7.2.2 (majoration unique pour dépassement des horaires convenus) un coût horaire unique, écrit hors taxes et toutes taxes comprises, majorations limitées et précisées coût horaire absent ou renvoyé à un barème non joint, plusieurs tarifs selon l'intervenant, majorations non chiffrées 3,6 %
Honoraires sur travaux Rémunération du syndic pour les travaux votés hors budget prévisionnel : mode de calcul, vote de l'assemblée, barème Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, III (honoraires sur les travaux hors budget du II de l'art. 14-1, votés lors de la même assemblée que ces travaux, aux mêmes règles de majorité, en pourcentage dégressif du montant hors taxes) ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), point 7.2.5 honoraires votés par l'assemblée en même temps que les travaux, en pourcentage dégressif du montant hors taxes pourcentage fixé d'avance sans vote de l'assemblée, non dégressif, ou appliqué aussi à la maintenance et à l'entretien courant 3,6 %
Frais à la charge d'un seul copropriétaire Frais de recouvrement d'un impayé et frais liés à la vente d'un lot (état daté, opposition) facturés au seul copropriétaire concerné Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10-1, a (frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque imputables au seul copropriétaire à compter de la mise en demeure) et b (honoraires de l'état daté plafonnés par décret : 380 € TTC, décret n° 2020-153 du 21 février 2020) ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), point 9 frais chiffrés, recouvrement facturé seulement à partir de la mise en demeure, état daté au plus au plafond réglementaire frais non chiffrés, relances facturées avant toute mise en demeure, état daté au-delà du plafond 3,6 %
Frais administratifs et débours Frais d'affranchissement, de reprographie, de tenue des archives ou « frais administratifs » ajoutés au forfait Base : contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), points 7.1.1 (frais de reprographie et frais administratifs des prestations du forfait inclus dans la rémunération forfaitaire) et 7.1.5 (frais d'affranchissement remboursés au coût engagé) ; Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18, I (archives confiées à une entreprise spécialisée : aucune rémunération complémentaire du syndic) frais compris dans le forfait, ou refacturés au coût réel sur justificatif frais forfaitaires récurrents (archives, tenue de compte, frais administratifs) facturés en plus du forfait 3 %

Flexibilité

5 critères
Critère Favorable (0) Défavorable (1) Poids dans la note
Résiliation avant l'échéance Conditions dans lesquelles le syndicat ou le syndic peuvent mettre fin au contrat avant son terme : motif, procédure, délais, indemnité Compte aussi en : Équilibre Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18, VII (fin sans indemnité quand une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat) et VIII (résiliation pour inexécution suffisamment grave : notification motivée, délais) ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), points 3 à 5 conditions légales reprises (inexécution suffisamment grave, notification motivée, délais), aucune indemnité de résiliation indemnité due par le syndicat, préavis allongé, ou résiliation ouverte au seul syndic 6,5 %
Durée et dates du mandat Durée du mandat, dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, renouvellement Base : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 28 (durée des fonctions du syndic : trois ans au plus) et art. 29 (dates calendaires de prise d'effet et d'échéance) ; Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18, VI (contrat à durée déterminée, approuvé par décision expresse de l'assemblée) ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), point 2 (nouveau contrat seulement par décision expresse) durée de trois ans au plus, dates de début et de fin écrites, aucun renouvellement tacite durée supérieure à trois ans, dates absentes, ou renouvellement tacite prévu 4,4 %
Changement de syndic et passation Désignation d'un autre syndic, et remise au successeur des fonds, de l'état financier et des archives : délais et frais Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-2 (trésorerie et références bancaires sous quinze jours, documents et archives sous un mois, état des comptes sous deux mois) ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), annexe (remise au syndic successeur et transmission des archives comprises dans le forfait) remise des fonds, de l'état financier et des archives dans les délais légaux, sans frais de passation frais de transfert ou de « clôture de dossier » facturés au syndicat, délais de remise allongés ou absents 3 %
Assemblée générale annuelle Tenue de l'assemblée générale annuelle comprise au forfait : plage horaire, durée, lieu ; tarif d'une assemblée supplémentaire ou d'un dépassement Base : contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), points 7.1.2 (assemblée annuelle : durée et plage horaire convenues) et 7.1.5 (dépassements facturés au coût horaire) assemblée annuelle comprise au forfait, plage horaire qui permet une tenue en soirée, durée suffisante assemblée annuelle limitée à une plage horaire étroite, dépassement facturé à l'heure, lieu ou durée imposés 3 %
Visites de l'immeuble et réunions du conseil syndical Nombre et durée des visites de l'immeuble et des réunions avec le conseil syndical comprises au forfait, rapport de visite Base : contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), points 7.1.1 (nombre et durée minimum des visites, avec ou sans rapport) et 7.1.3 (réunions avec le conseil syndical comprises sur décision des parties) visites et réunions comprises au forfait, en nombre écrit, avec un rapport de visite aucune visite ni réunion comprise, ou nombre non précisé, chaque visite facturée en plus 2,6 %

Transparence

5 critères
Critère Favorable (0) Défavorable (1) Poids dans la note
Visibilité des clauses importantes Mise en évidence des prestations facturées en plus, des frais à la charge d'un seul copropriétaire, de la durée et des conditions de résiliation Compte aussi en : Équilibre Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, I (tout contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 29 et annexe 1 (contrat type) encadrées ou signalées diluées dans le texte 4,5 %
Accès en ligne aux documents Espace en ligne sécurisé donnant accès aux documents de la copropriété : documents proposés, accès propre au conseil syndical, coût (sans objet pour un syndic non professionnel) Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18, I (accès en ligne sécurisé proposé par le syndic professionnel, sauf décision contraire de l'assemblée, différencié pour le conseil syndical) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 33-1-1 ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), point 7.1.4 (dispense : imputation sur le forfait) accès compris au forfait, documents de la liste minimale réglementaire au moins, accès propre au conseil syndical aucun accès en ligne prévu, ou accès facturé en supplément 3 %
Fiche d'information sur le prix et les prestations Fiche d'information remise avec le projet de contrat : présence et cohérence avec le contrat (sans objet si le document transmis ne comprend que le contrat) Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, I et art. 21 (projet de contrat accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations) ; arrêté du 30 juillet 2021 (modèle de fiche) fiche jointe, prix et prestations identiques à ceux du contrat prix ou prestations de la fiche différents de ceux du contrat 2,3 %
Termes non définis Part des termes techniques employés sans définition Base : C. conso. art. L211-1 et L211-4 (clauses claires et compréhensibles, interprétées en cas de doute en faveur du consommateur ; chapitre étendu aux contrats conclus avec un non-professionnel) tout défini plus de 50 % non définis 2,3 %
Lisibilité Difficulté de lecture du document Base : C. conso. art. L211-1 et L211-4 (clauses claires et compréhensibles, interprétées en cas de doute en faveur du consommateur ; chapitre étendu aux contrats conclus avec un non-professionnel) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 29 (contrat en caractères d'une hauteur au moins égale au corps huit) lecture courante rédaction juridique dense 1,5 %

Équilibre

6 critères
Critère Favorable (0) Défavorable (1) Poids dans la note
Clauses modifiables par le syndic seul Part des clauses (tarifs, prestations, modalités) que le syndic peut modifier sans vote de l'assemblée Compte aussi en : Flexibilité Base : C. conso. art. L212-1 et L212-2 (déséquilibre significatif ; règle étendue aux contrats conclus avec un non-professionnel ; à apprécier par un professionnel) aucune 30 % ou plus 4,3 %
Écart avec la jurisprudence Part des clauses en écart avec la jurisprudence connue Compte aussi en : Conformité Base : Jurisprudence de la Cour de cassation sur la rémunération et la responsabilité du syndic, mandataire du syndicat aligné plus de 20 % en écart 3,5 %
Prestataires liés au syndic Recours à des entreprises ou personnes liées au syndic (société du groupe, proche) pour des contrats ou services du syndicat, et autorisation de l'assemblée Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, II (convention avec une personne ou une entreprise liée au syndic soumise à l'autorisation de l'assemblée, sinon inopposable au syndicat) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 39 ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), préambule (aucune autre rémunération que celles du contrat, y compris de tiers) aucun prestataire lié, ou lien déclaré et contrat soumis à l'autorisation de l'assemblée générale prestataires liés imposés, ou rémunérations reçues de tiers sans information ni autorisation de l'assemblée 3 %
Responsabilité du syndic Clauses qui limitent la responsabilité du syndic, ou qui font payer au syndicat des interventions rendues nécessaires par un retard ou une erreur du syndic Base : C. civ. art. 1992 (le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion ; appréciation moins rigoureuse pour un mandat gratuit) ; Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18, IV (seul responsable de sa gestion) ; C. conso. art. L212-1 et L212-2 (déséquilibre significatif ; règle étendue aux contrats conclus avec un non-professionnel ; à apprécier par un professionnel) aucune limitation de responsabilité, interventions dues à un manquement du syndic non facturées responsabilité écartée ou plafonnée, prestations facturées même quand elles découlent d'un manquement du syndic 3 %
Asymétrie des préavis Écart entre les délais imposés au syndicat et ceux que s'accorde le syndic (résiliation, remise des documents) Base : C. conso. art. L212-1 et L212-2 (déséquilibre significatif ; règle étendue aux contrats conclus avec un non-professionnel ; à apprécier par un professionnel) identique plus de trois fois plus long côté syndicat 1,5 %
Déséquilibre des obligations Répartition des obligations entre le syndicat et le syndic Base : C. conso. art. L212-1 et L212-2 (déséquilibre significatif ; règle étendue aux contrats conclus avec un non-professionnel ; à apprécier par un professionnel) équilibré tout sur le syndicat 1,5 %

Conformité

5 critères
Critère Favorable (0) Défavorable (1) Poids dans la note
Respect du contrat type Le contrat reprend-il la structure et les rubriques du contrat type obligatoire, sans clause ajoutée qui s'en écarte ? Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, I (tout contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 29 et annexe 1 (contrat type), modifiée en dernier lieu par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 (7.2.7 : emprunt collectif) ; amende administrative en cas de manquement (art. 18-1 A, I) contrat type repris rubrique par rubrique, aucune clause ajoutée en défaveur du syndicat rubriques du contrat type absentes ou réécrites, clauses ajoutées qui s'en écartent 5 %
Compte bancaire séparé Compte bancaire séparé au nom du syndicat : ouverture, établissement, rémunération éventuelle du syndic pour ce compte Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18, II (compte séparé au nom du syndicat, à peine de nullité de plein droit du mandat trois mois après la désignation ; compte séparé rémunéré pour le fonds de travaux) ; contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), annexe (ouverture des comptes comprise dans le forfait) compte séparé au nom du syndicat, sans rémunération supplémentaire du syndic fonds versés sur un compte du syndic, ou compte séparé facturé en supplément 3 %
Clauses à risque Part des clauses qui créent un déséquilibre au détriment du syndicat ou d'un copropriétaire Base : C. conso. art. L212-1 et L212-2 (déséquilibre significatif ; règle étendue aux contrats conclus avec un non-professionnel ; à apprécier par un professionnel) aucune plus de 5 % 3 %
Carte professionnelle et garanties Mentions de la carte professionnelle, de la garantie financière et de l'assurance de responsabilité civile professionnelle (sans objet pour un syndic non professionnel) Base : contrat type (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1), mentions propres au syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (carte professionnelle, assurance de responsabilité civile professionnelle, garantie financière de l'art. 3 de cette loi) carte professionnelle, garant financier et assureur de responsabilité identifiés aucune de ces mentions 2 %
Mentions manquantes Mentions attendues du contrat type : parties, durée et dates, missions, forfait, prestations particulières et leur tarif, frais imputables, compte séparé, résiliation Base : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, I (tout contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 29 et annexe 1 (contrat type) toutes présentes plus de 30 % manquantes 2 %

L'échelle

Une note haute signale
un contrat défavorable

La note mesure ce qui joue contre vous. Sur cette grille, les bandes se découpent ainsi.

  • Sainde 0 à 2,5
  • Attentionde 2,5 à 5
  • Risquéde 5 à 7,5
  • Toxiquede 7,5 à 10

  1. Un critère introuvable ne compte pas. Si le contrat ne permet pas de mesurer un critère, il est écarté du calcul au lieu d'être deviné, et les poids des autres sont recalculés. Le rapport indique sur combien de critères la note a été établie.

  2. Une erreur se conteste. Chaque clause signalée cite la phrase du contrat. Si une affirmation vous paraît inexacte, la procédure est décrite sur la page Méthode.

L'origine

D'où vient cette grille

Première version, construite à partir des textes applicables : chaque critère cite sa base. Elle n’a pas encore été confrontée à une grille de pondérations établie par des praticiens.

Contrat de syndic de copropriété proposé à l'assemblée générale, analysé du point de vue du syndicat des copropriétaires. Le contrat d'un syndic professionnel suit un contrat type obligatoire, et les prestations facturées en plus du forfait sont limitées à une liste fixée par décret : la grille regarde ce que couvre le forfait, ce qui est facturé en plus, les règles de durée, de résiliation et de changement de syndic. Aucun référentiel public d'honoraires n'étant branché, elle ne compare pas les tarifs au marché. Un second axe, la qualité de service (services inclus au forfait, disponibilité, information, clarté), est noté à part dans le rapport.

Version du référentiel : contrat-syndic-v0.1.0-a-valider.

La grille,
appliquée à un contrat.

Le rapport complet produit par cette grille sur un contrat fictif est ouvert à la lecture, page par page.

Voir le rapport complet

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