Clause résolutoire du bail : quand elle est valable, quand elle est non écrite

La clause résolutoire met fin au bail automatiquement si le locataire manque à certaines obligations. La loi en limite strictement les motifs : une clause qui va au-delà est réputée non écrite.

Mis à jour le 4 novembre 2026 · règles de droit relues sur Légifrance

En bref

Pour un loyer ou des charges impayés, ou un dépôt de garantie non versé, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Une clause de résiliation automatique peut aussi viser l’absence d’assurance des risques locatifs, et des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (art. 4, g).
Pour tout autre motif — sous-location, animaux, travaux —, une clause de résiliation de plein droit est réputée non écrite (art. 4, g).
Est aussi réputée non écrite la clause qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation par une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel (art. 4, s).

Ce que dit la clause

Elle prévoit que le bail sera résilié « de plein droit », sans que le bailleur ait à demander au juge de prononcer la résiliation, si le locataire ne paie pas son loyer, ses charges ou son dépôt de garantie, ne justifie pas d’une assurance, ou cause des troubles de voisinage. Le juge n’a alors plus qu’à constater que les conditions sont réunies.

Six semaines après le commandement de payer

Pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou le non-versement du dépôt de garantie, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).

À peine de nullité, le commandement doit notamment reproduire ce délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, et informer le locataire de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander des délais de paiement au juge. Il est signifié à la caution dans les quinze jours.

Les motifs admis, et les autres

L’article 4, g de la loi de 1989 répute non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit pour un motif autre que : le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ; le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; et, pour certains logements soumis à une obligation de résidence principale, le non-respect de cette obligation.

Une clause « réputée non écrite » est considérée comme n’existant pas : le reste du bail continue de s’appliquer.

Admis : loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé (après commandement et six semaines).
Admis : défaut d’assurance des risques locatifs.
Admis : troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.
Non écrit : tout autre motif de résiliation automatique.

Dans le contrat

À quoi ressemble la clause

À défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges à son échéance, et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit.

Le bail sera résilié de plein droit en cas de sous-location ou de présence d’un animal dans les lieux. (Clause réputée non écrite : motif non admis par l’article 4, g.)

Formulations types rédigées par Lexispect pour illustrer la forme habituelle de la clause ; elles ne reproduisent aucun contrat.

Questions fréquentes

Clause résolutoire du bail : vos questions

Une clause résolutoire pour sous-location, animaux ou travaux est-elle valable ?

Non. Une clause de résiliation automatique pour un motif autre que l’impayé, le dépôt de garantie, le défaut d’assurance ou des troubles de voisinage constatés en justice est réputée non écrite (art. 4, g de la loi du 6 juillet 1989).

Le commandement de payer doit-il être envoyé à la caution ?

Oui : il est signifié à la caution dans les quinze jours (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Combien de temps après le commandement de payer la clause joue-t-elle ?

Six semaines après un commandement de payer resté sans effet (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai doit figurer dans le commandement, à peine de nullité.

Que devient le bail si la clause est réputée non écrite ?

La clause est considérée comme absente ; le reste du bail s’applique normalement. Le bailleur garde la possibilité de demander au juge la résiliation pour un manquement grave, mais sans effet automatique.

Les textes

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 4 et 24 (clauses non écrites, clause résolutoire)

Versions en vigueur au 4 novembre 2026, consultées sur Légifrance. Cette page informe ; elle ne constitue pas un conseil juridique ou financier adapté à votre situation.

Pour aller plus loin

Les autres clauses pièges

Cette clause est-elle
dans votre contrat ?

Le rapport Lexispect cite chaque clause défavorable mot pour mot, explique ce qu'elle fait et en chiffre le coût quand le contrat le permet.

Voir les tarifs Voir des rapports complets