Indemnités de remboursement anticipé : le plafond légal, et comment le calculer

Ce que dit la clause

Dans une offre de prêt immobilier, cherchez-la dans le paragraphe « Remboursement anticipé » des conditions de l’offre ou des conditions générales. Elle peut reprendre mot pour mot le maximum légal, prévoir moins, ou ne rien prévoir du tout : dans ce dernier cas, aucune indemnité n’est due, puisque la loi ne l’autorise que si le contrat comporte une clause.

La même clause peut fixer un montant minimum pour un remboursement partiel. La loi permet au contrat d’interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de solder le prêt (art. L.313-47).

Le calcul du plafond

L’indemnité ne peut pas dépasser le plus petit de deux montants : un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, calculé au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant le remboursement (art. R.313-25).

Pour un remboursement total d’un prêt à taux fixe, tant que le taux est inférieur à 6 %, le semestre d’intérêts est le plus petit des deux : c’est lui qui fixe le maximum. Au-delà de 6 %, c’est le plafond de 3 %. Pour un prêt dont le taux diffère selon les périodes, le texte prévoit une règle de calcul complémentaire.

• Semestre d’intérêts = capital remboursé × taux moyen du prêt ÷ 2 (pour un prêt à taux fixe, son taux nominal).
• Plafond = 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
• Indemnité maximale = le plus petit des deux.

Taux nominal	Capital restant dû	Semestre d’intérêts	Plafond de 3 %	Indemnité maximale
3,5 %	136 228 €	2 384 €	4 087 €	2 384 €
6,5 %	148 829 €	4 837 €	4 465 €	4 465 €

Calcul au plafond légal (art. R.313-25), mensualités constantes, hors assurance. Votre contrat peut prévoir moins, ou rien.

Faites le calcul

Capital restant dû (€) Montant remboursé (€) Taux du prêt (%)

Semestre d’intérêts

2 625 €

Plafond de 3 % du capital restant dû

4 500 €

Indemnité maximale

2 625 €

Prêt immobilier à taux fixe, plafond de l’article R.313-25 du Code de la consommation. Votre contrat peut prévoir moins, ou rien.

Les cas où rien n’est dû

Aucune indemnité ne peut être réclamée si le remboursement fait suite à la vente du bien immobilier consécutive à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, au décès de l’emprunteur ou de son conjoint, ou à la cessation forcée de leur activité professionnelle (art. L.313-48).

Et la banque ne peut ajouter aucun autre coût : aucune indemnité ni aucun frais autres que ceux prévus par ces deux articles ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur (art. L.313-49). Des « frais de dossier » pour traiter le remboursement n’ont donc pas leur place.

Ce qui se discute avant de signer

Le plafond légal est un maximum, pas un tarif. Une offre peut prévoir une indemnité plus faible, aucune indemnité au-delà d’un certain nombre d’années, ou aucune en cas de vente du bien. Ces aménagements se demandent pendant la négociation de l’offre : une fois l’offre acceptée, ils ne s’obtiennent plus que par un avenant.

Une renégociation chez votre propre banque se fait par avenant au prêt. Un rachat par une autre banque est un remboursement anticipé : la clause s’applique, et de nouveaux frais de dossier et de garantie s’y ajoutent en principe. C’est le coût total qui se compare, pas le taux seul.

Crédit à la consommation : une autre règle

Pour un crédit à la consommation, l’indemnité est possible lorsque le montant remboursé par anticipation dépasse 10 000 € sur une période de douze mois (art. D.312-15). Elle ne peut excéder 1 % du montant remboursé si plus d’un an sépare le remboursement de la fin du contrat, 0,5 % sinon, ni dépasser les intérêts qui restaient à courir (art. L.312-34).

Aucune indemnité n’est due pour un découvert, pour un remboursement fait par une assurance, ni lorsque le taux débiteur n’est pas fixe.